关于宣城市宣州区城市水生态体系建设工程项目（梅溪河综合整治工程鳌峰段）涉及的预征收补偿评估结果

                                                                 公示的通知

各位房屋被征收人:

根据宣州区人民政府对城市水生态体系建设工程项目（梅溪河综合整治工程鳌峰段）涉及的征收范围内的房屋预征收相关决定，宣州区土地房屋征收事务管理局依法组织了被征收人投票选择估价机构的活动，并根据票选结果对我公司下发了委托评估的函，委托方将大多数产权资料提供到位后，我公司在征收部门、征收实施单位的陪同下分几次赴现场进行了勘察，经仔细测算，形成了征收补偿的评估价格。现根据住建部《国有土地上房屋征收补偿评估办法》的有关规定，对补偿价格的估价结果予以公示，并就相关事宜说明如下：

一、估价目的

用于货币补偿房屋价值评估的目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

用于产权调换房屋价值评估的目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

二、价值时点

预征收价值时点为 2021年1月20日。

三、价值定义

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估进点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

四、估价依据

依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府颁布的有关房屋征收政策文件以及估价委托书、本公司调查、搜集的有关市场资料，评估人员实地勘查所得资料。

五、估价原则

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：

1、独立、客观、公正原则；2、合法原则；3、最高最佳使用原则；4、替代原则；5、价值时点原则。

六、房屋用途、面积和建筑年份的认定

住建部建房[2011]77号关于《国有土地上房屋征收评估办法》通知第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。” 

七、估价方法的选择

（一）本次估价的技术思路和估价方法

住建部建房[2011]77号关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估办法进行适应性分析，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。”。

本次估价范围内的住宅房屋所有权证书上予以确认的房屋用途为套式住宅：周边地区已建成的住宅房地产众多，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产转让活动较为频繁，市场交易案例相对较多，适合选用市场比较法进行评估。本次估价范围内的商业房屋所有权证书上予以确认的房屋用途为商业或商住：同区域内类似房地产具有收益性且收益较为稳定，符合收益法运用的条件。

（二）估价方法的定义

比较法，是指将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法，是指预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

九、评估结果汇总如下：

（一）商办或商住房价格表(不含装潢)：

（二）公路局宿舍住宅房价格表(不含装潢)：

（三）砖混结构非成套住宅价格(不含装潢)评定单价为7930元/㎡，砖木结构非成套住宅评定单价为7730元/㎡。

（四）该预征收项目就近安置在时代大世界所开发的楼盘中的第8-30层，根据目前宣州区整体房产价格水平和行情，参照周边房屋开盘成交的案例，评定第8-30各楼层单价如下：第8层单层为8350元/平方米，各层差价按照市场交易惯例每层递加按10元/m²确定。

十、估价人员

专职注册房地产估价师沙强、轩家龙等赴现场进行了查勘，专职注册房地产估价师沙强、轩家龙具体承担本次估价工作。估价师均与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见，特此声明。

十一、估价结果公示的目的

根据有关规定，估价结果公示期为七天（2021年2月2日～2021年2月8日），请予以审阅。公示的目的，就是请大家监督我们的工作，请征收双方审查估价结果是否符合市场行情（有无低估、高估情形，有没有偏向一方当事人而损害另一方当事人的情形），对补偿价格的确定是否符合有关规定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市场价格评估，有的却高于市场价格评估等情形），工作有无其他疏漏等。

对公示期内，请被征收人、征收人先对照有关法规、政策和同类房地产的市场行情仔细逐一审核。提请大家注意的是，市场成交价格是包含了装修价值的（有的还包括空调、热水器等的价值），我们的估价结果是剥离装修的净价（装修等的补偿由当事人另行协商）。

征收双方对我公司的公示估价结果审查后，如对我公司的估价结果有异议，请业主们于2021年2月22日星期一上午（9：30开始）携带有关资料，到城南社区办公楼会议室，我公司的估价人员届时将根据你们的要求赴现场解答征收估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。如果公示的估价结果确有漏项或错误（如单价低于市场价格等），我公司将依据实事求是原则及时纠正。如果有人当天因故不能到场咨询或质询，可在2021年2月25日前通过征收实施单位的工作人员转达书面意见。

 特此通知

安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司

                                                                                   二〇二一年二月二日